Panduan Lengkap Mengurus AJB Properti untuk Jual Beli Tanah dan Bangunan

 Apakah Anda tengah mempertimbangkan membeli atau menjual properti berupa tanah dan bangunan di Indonesia? Jika ya, maka Anda perlu berkenalan dengan Akta Jual Beli yang lebih dikenal dengan singkatan AJB. 

Dalam artikel ini, kami akan mengajak Anda mengulik informasi tentang AJB secara komprehensif sehingga Anda mendapatkan gambaran yang terperinci mengenai AJB, mulai dari fungsi sampai cara membuatnya.

Lihat Juga: 6 Langkah Mudah Cara Cek Developer Perumahan yang Terpercaya dan Berkualitas

Apa Itu AJB?

Mengapa AJB begitu krusial? AJB adalah kunci dalam transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini adalah bukti resmi sekaligus tanda sah peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli.

AJB hanya dapat dibuat oleh seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memiliki otoritas dan akreditasi dari pemerintah. PPAT adalah profesional yang terlatih dan terpercaya dalam urusan hukum properti. 

PPAT memiliki pengetahuan mendalam mengenai aturan dan peraturan terkait transaksi tanah dan memiliki kewenangan untuk mengeluarkan dokumen-dokumen terkait tanah, termasuk AJB.

Penting untuk dicatat bahwa pembuatan AJB dijalankan sesuai dengan prinsip "Terang dan Tunai". Prinsip ini mengamanatkan bahwa transaksi dilakukan secara terbuka dan transparan, tanpa adanya unsur kecurangan atau informasi yang disembunyikan. 

Prinsip ini juga menegaskan bahwa seluruh pembayaran harus dilakukan secara penuh, tanpa ada tunggakan atau keterlambatan yang dapat mempengaruhi validitas transaksi.

Lihat Juga: SHM: Apa Itu, Cara Mendapatkannya, dan Mengapa Penting untuk Pemilik Properti

Fungsi AJB

1. Sebagai Bukti Transaksi yang Sah dan Legal

AJB adalah bukti konkret dari transaksi jual beli properti yang sah dan legal. Dokumen ini mencatat semua detail transaksi, termasuk harga, syarat-syarat, dan pihak-pihak yang terlibat. 

AJB penting karena berfungsi mengamankan hak dan kepentingan kedua belah pihak serta memberikan kejelasan hukum terhadap kepemilikan properti. Dengan adanya AJB, setiap transaksi menjadi terdokumentasi secara resmi dan dapat dipertanggungjawabkan di mata hukum.

 2. Sebagai Alat Hukum untuk Memenuhi Hak dan Kewajiban

AJB memberikan landasan hukum yang kuat bagi pembeli dan penjual properti. Dokumen ini menegaskan hak dan kewajiban masing-masing pihak sehingga potensi ketidakjelasan atau konflik di masa depan bisa dihindari.

Misalnya, pembeli memiliki hak untuk memastikan bahwa properti yang dibeli sesuai dengan persyaratan yang disepakati. Sebaliknya, penjual memiliki kewajiban untuk menyerahkan properti dalam kondisi yang telah disepakati.

3. Sebagai Bukti dalam Kasus Perselisihan atau Pelanggaran Kontrak

Kasus perselisihan atau pelanggaran kontrak dapat terjadi dalam transaksi properti. AJB menjadi alat utama dalam menyelesaikan sengketa semacam ini.

AJB menyediakan catatan tertulis yang dapat dijadikan bukti dalam pengadilan atau proses penyelesaian sengketa lainnya. Dengan memiliki AJB yang sah, pihak-pihak terlibat dapat mengacu pada dokumen resmi ini untuk mempertahankan hak-hak mereka.

Bagaimana Cara Membuat AJB?

Untuk membuat AJB, ada beberapa langkah yang harus Anda lakukan, yaitu sebagai berikut.

Menyiapkan Dokumen yang Diperlukan

1. Data Lahan

• Sertifikat tanah asli

• Bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir beserta STTS (Surat Tanda Terima Setoran)

• Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli

• Bukti pembayaran PBB, tagihan listrik, dan air

• Surat roya atau bukti pelunasan jika properti pernah menjadi jaminan bank

• Bukti pemeriksaan keaslian sertifikat tanah ke BPN (poin ini dapat diurus sendiri atau dengan bantuan Notaris/PPAT)

2. Persyaratan Penjual

• Fotokopi KTP

• Fotokopi KK

• Fotokopi Akta Nikah (jika sudah berkeluarga)

• Surat keterangan ahli waris

Cari Tahu Lebih Lanjut: DP Rumah: Panduan Lengkap untuk Calon Pembeli Rumah di Indonesia

3. Persyaratan Pembeli

• Fotokopi KTP suami dan istri (jika sudah berkeluarga)

• Fotokopi KK

• Fotokopi Akta Nikah (jika ada)

• Fotokopi NPWP

• Salinan keterangan WNI atau ganti nama (jika ada, untuk WNI keturunan)

Selain persyaratan-persyaratan yang telah disebutkan, apabila properti merupakan hasil warisan, diperlukan dokumen pernyataan persetujuan jual yang telah ditandatangani oleh ahli waris lain. 

Penjual juga perlu menyediakan dokumen yang menyatakan bahwa tanah atau bangunan tidak dalam sengketa atau konflik hukum apapun sehingga pembeli terhindar dari masalah di kemudian hari.

Cari Tahu Lebih Lanjut: Tips Membeli Rumah Pertama yang Wajib Anda Ketahui

Membawa Dokumen ke PPAT

Jika syarat dokumen telah lengkap, selanjutnya pihak penjual dan pembeli bisa langsung membawa sertifikat asli ke kantor Notaris/PPAT untuk dibuat akta jual beli tanah.  

Anda perlu memilih seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang sesuai dengan lokasi properti dan anggaran Anda. Memilih PPAT yang terpercaya dan berpengalaman adalah kunci keberhasilan dalam proses ini.

Bila proses pembelian bangunan dilakukan dengan KPR, biasanya pihak bank akan menunjuk Notaris/PPAT sesuai lokasi properti.

Petugas PPAT akan memeriksa semua persyaratan dokumen yang telah disiapkan oleh penjual dan pembeli. Anda juga perlu mempersiapkan biaya pembuatan AJB. 

Seperti termaktub dalam dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah, berikut ketentuan biaya pembuatan AJB di PPAT:

• Untuk nilai transaksi kurang dari sampai dengan Rp500 juta, biaya pembuatan akta paling banyak 1 persen

• Nilai transaksi > Rp500 juta sampai Rp1 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,75 persen

• Nilai transaksi > Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,5 persen

• Nilai transaksi >Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,25 persen

Anda juga akan diminta untuk melunasi pajak penghasilan (PPh) sebesar 2,5% dari harga lahan yang dibayarkan, pajak penjual, serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Menandatangani Dokumen AJB di Depan PPAT

Setelah dokumen diverifikasi dan dianggap tidak ada masalah, tahap selanjutnya adalah penandatanganan akta yang harus dihadiri oleh pihak penjual, pembeli, dan saksi yang berasal dari kantor PPAT.

Jika tidak ada masalah atau sengketa, proses pembuatan AJB dapat memakan waktu kurang lebih 1 bulan. Ketika proses tanda tangan AJB, pihak penjual atau pembeli bisa membawa keluarga sebagai saksi. Bila proses jual beli melalui KPR, saksi dari pihak bank juga akan mendampingi Anda saat menandatangani dokumen.

Menerima Salinan Asli AJB dari PPAT

Setelah proses tandatangan dan pembayaran selesai, PPAT akan menyediakan salinan asli dari AJB. Pastikan untuk menyimpan salinan ini dengan aman karena ini adalah dokumen resmi yang menegaskan transaksi jual beli properti Anda.

Baca Juga: Panduan Lengkap Memilih Jenis Investasi Jangka Panjang yang Sesuai dengan Tujuan Keuangan Anda

Manfaat Memiliki AJB

Memiliki Status Kepemilikan yang Jelas dan Legal

Memiliki AJB menjamin bahwa Anda memiliki status kepemilikan yang jelas dan sah atas properti yang Anda beli atau jual. Dokumen ini adalah bukti konkret bahwa transaksi telah dilakukan secara resmi dan sesuai dengan hukum yang berlaku.

Menghindari Potensi Perselisihan atau Konflik Hukum

Dengan AJB, Anda dapat menghindari potensi perselisihan atau konflik hukum di masa depan. Dokumen ini mencatat dengan jelas hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam transaksi. Hal ini mengurangi kemungkinan terjadinya sengketa terkait kepemilikan atau syarat-syarat transaksi.

Dasar untuk Mengajukan Dokumen Hukum Lain

AJB adalah dasar untuk mengajukan dokumen hukum lain yang diperlukan. Dokumen ini diperlukan dalam proses administratif untuk memastikan bahwa properti dapat digunakan atau dikembangkan sesuai dengan peraturan yang berlaku. 

Jika Anda membutuhkan bantuan mengurus AJB, Anda dapat menghubungi kantor PPAT di dekat lokasi properti untuk mendapatkan informasi mengenai proses pembuatan AJB.

Risiko Tidak Memiliki AJB

Memiliki Status Kepemilikan yang Tidak Pasti dan Ilegal

Tanpa AJB, status kepemilikan atas properti Anda menjadi tidak pasti dan berpotensi ilegal. Anda bahkan bisa kehilangan hak atas properti tersebut.

Potensi Tuntutan atau Klaim Hukum

Tanpa AJB, tidak ada bukti yang jelas tentang kepemilikan properti. Kondisi ini membuka kemungkinan tuntutan atau klaim hukum dari pihak lain yang mungkin memiliki hak atau klaim terhadap properti yang sama.

Kesulitan dalam Penjualan atau Transfer Properti di Masa Depan

Tidak memiliki AJB dapat menyulitkan proses penjualan atau transfer properti di masa depan. Banyak calon pembeli mungkin memerlukan bukti kepemilikan yang sah sebelum mereka bersedia membeli properti.

Cari Tahu Lebih Lanjut: 5 Cara Memilih Investasi yang Baik dan Menguntungkan

Kesimpulan

Membuat dan mengurus Akta Jual Beli (AJB) adalah langkah krusial dalam setiap transaksi properti. AJB bukan sekadar dokumen formal, tetapi merupakan jaminan hukum yang mengamankan hak dan kewajiban penjual dan pembeli. 

Dengan AJB yang sah dan lengkap, Anda tidak hanya mendapatkan kepastian legal atas properti, tetapi juga melindungi diri dari potensi masalah di masa depan. Oleh karena itu, dalam setiap proses transaksi properti, Anda perlu memastikan bahwa AJB telah diurus dengan benar.

Bila Anda memutuskan untuk membeli properti di SAVASA, Anda akan dibantu langsung oleh Tim Savasa dalam proses AJB. Hal ini merupakan salah satu keuntungan signifikan dari bertransaksi di SAVASA. Dengan mendapatkan AJB secara langsung, Anda dapat merasakan kemudahan dan kepastian hukum, serta legalitas dalam kepemilikan properti Anda.